Sentence građansko pravo > Stvarno pravo
ODRŽAJ I GRAĐENjE NA TUĐEM ZEMLjIŠTU
U originernom sistemu sticanja nije od odlučujućeg uticaja da li je držalac zaključio pravni posao sa vlasnikom i da li je taj pravni posao, prema objektivnom pravu, iz tog razloga uopšte podoban da dovede do prenosa prava koje se njime prometuje. Suština održaja kao pravnog instituta delom se ogleda i u pravom priznatoj mogućnosti da pod određenim uslovima sticalac stekne više prava nego što je njegov pravni prethodnik imao. Bitno je samo da držalac opravdano veruje da je vlasnik, pri čemu se takvo uverenje pretpostavlja.
Iz obrazloženja:
Tokom postupka je utvrđeno da je u toku 1989. godine između pravnog prethodnika tužilje i pravnog prethodnika tuženih 2-6 reda zaključen ugovor o kupoprodaji nepokretnosti opisanih u izreci presude, na kojem su potpisi ugovarača overeni od strane suda. Utvrđeno je i da je kupac iz ugovora u celosti isplatio kupoprodajnu cenu prodavcu, kao i da je nakon smrti prodavca koji je za sebe zadržao pravo doživotnog plodouživanja, u isključivom posedu kupljenih nepokretnosti ostao kupac koji je na na jednoj od parcela u međuvremenu podigao zidani i pokriveni pomoćni objekat. Konačno, utvrđeno je da ga u tom posedu tuženi nikada nisu uznemiravali, niti su na posed tih nepokretnosti pretendovali u pravnom ili faktičkom smislu; da tuženi nikada nisu bili u posedu ovih nepokretnosti; da stara kuća koja je bila predmet ugovora više ne postoji u naravi.
Pri takvom stanju stvari, osnovano se tužbom zahteva utvrđenje prava svojine na nepokretnostima opisanim u činjeničnom utvrđenju i izreci presude. To pravo proističe iz činjenice dugogodišnje državine ovih nepokretnosti, kvalifikovane kako zakonitošću, tako i savesnošću (pravnog prethodnika) tužilje. Tako, zaključak o zakonitosti državine u konkretnom slučaju proističe iz činjenice da je pravo na državinu predmetnih nepokretnosti pravni prethodnik tužilje stekao na osnovu overenog kupoprodajnog ugovora koji je u celosti izvršio. Okolnost, da prodavac navodno nije bio isključivi vlasnik nepokretnosti u trenutku zaključenja ugovora ne utiče na zaključak o zakonitosti državine uzukapijenta. Ovo stoga što u originernom sistemu sticanja nije od odlučujućeg uticaja da li je držalac zaključio pravni posao sa vlasnikom i da li je taj pravni posao, prema objektivnom pravu, iz tog razloga uopšte podoban da dovede do prenosa prava koje se njime prometuje (u konkretnom slučaju prava svojine). Za razliku od derivativnog sistema sticanja prava svojine, prometovano pravo u originernom sistemu sticalac ne crpi iz prava svog auktora već ga zasniva na činjenici državine određenog kvaliteta i trajanja. Štaviše, suština održaja kao pravnog instituta delom se ogleda i u pravom priznatoj mogućnosti da pod određenim uslovima sticalac stekne više prava nego što je njegov pravni prethodnik imao. Bitno je samo da držalac opravdano veruje da je vlasnik pri čemu se takvo uverenje pretpostavlja.
Mora se uzeti u obzir i to da tuženi i njihovi pravni prethodnici nesporno nisu koristili nikakva pravna sredstva radi zaštite prava za koja tvrde da im pripadaju i da na taj način nisu dezavuisali savesnost držaoca, te ujedno prekinuli vreme potrebno za sticanje prava svojine održajem.
No, nezavisno od pravila koja regulišu sticanje prava svojine održajem ne sme se izgubiti iz vida da je na zemljištu koje je bilo predmet kupoprodaje, pravni prethodnik tužilje izgradio opisani objekat. Radi se o zidanoj i pokrivenoj nepokretnosti koja se očigledno može upodobiti objektu u smislu člana 1. Zakona o planiranju i izgradnji, odnosno člana 24. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Naime, iz citiranih materijalnopravnih odredaba proizlazi da čak i nesavestan graditelj može steći pravo svojine na građevinskom objektu i tuđem zemljištu ukoliko vlasnik zemljišta ili njegov pravni sledbenik (univerzalni ili singularni) nije reagovao na odgovarajući način u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta. Tačnije, istekom navedenog roka načelno pravo savesnog vlasnika zemljišta da optira između zahteva za rušenje objekta, zahteva da mu izgrađeni objekat pripadne u svojinu i zahteva za isplatu tržišne vrednosti zemljišta ograničava se isključivo na poslednju opciju, nezavisno od njegove savesnosti. To znači da se istekom trogodišnjeg roka u kojem vlasnik zemljišta nije ostvario pravo navedenog izbora, nesavesnost graditelja konvalidira, a zatečeno stanje konsoliduje utoliko što se objekat više ne može porušiti, niti može pripasti u svojinu vlasniku zemljišta, već isključivo graditelju bez obzira na njegovu inicijalnu nesavesnost. Reč je o isključivo objektivnom roku, kod koga nije od uticaja saznanje vlasnika zemljišta o trenutku okončanja gradnje.
Primenjeno na okolnosti konkretnog slučaja, navedeno znači da je istekom tri godine od dovršetka izgradnje opisanog objekta pravni prethodnik tužilje stekao pravo svojine na tom objektu, kao i zemljištu potrebnom za njegovu redovnu upotrebu, bez obzira na to da li je njegovo uverenje da gradi na svom zemljištu bilo opravdano ili ne, te nezavisno od toga da li su tuženi znali za gradnju. U isto vreme, navedene okolnosti odriču mogućnost da tuženi (p)ostanu vlasnici opisanog zemljišta i objekta koji je na njemu u međuvremenu izgrađen.
(Presuda Višeg suda u Novom Sadu, poslovni broj P 341/21 od 20.06.2023. godine, potvrđena presudom Apelacionog suda posl. br. Gž 2508/23 od 04.04.2024. godine)
Sentencu sastavio Marko Prentović, sudija Višeg suda u Novom Sadu
