Сентенце грађанско право > Стварно право
ОДРЖАЈ И ГРАЂЕЊЕ НА ТУЂЕМ ЗЕМЉИШТУ
У оригинерном систему стицања није од одлучујућег утицаја да ли је држалац закључио правни посао са власником и да ли је тај правни посао, према објективном праву, из тог разлога уопште подобан да доведе до преноса права које се њиме прометује. Суштина одржаја као правног института делом се огледа и у правом признатој могућности да под одређеним условима стицалац стекне више права него што је његов правни претходник имао. Битно је само да држалац оправдано верује да је власник, при чему се такво уверење претпоставља.
Из образложења:
Током поступка је утврђено да је у току 1989. године између правног претходника тужиље и правног претходника тужених 2-6 реда закључен уговор о купопродаји непокретности описаних у изреци пресуде, на којем су потписи уговарача оверени од стране суда. Утврђено је и да је купац из уговора у целости исплатио купопродајну цену продавцу, као и да је након смрти продавца који је за себе задржао право доживотног плодоуживања, у искључивом поседу купљених непокретности остао купац који је на на једној од парцела у међувремену подигао зидани и покривени помоћни објекат. Коначно, утврђено је да га у том поседу тужени никада нису узнемиравали, нити су на посед тих непокретности претендовали у правнoм или фактичком смислу; да тужени никада нису били у поседу ових непокретности; да стара кућа која је била предмет уговора више не постоји у нарави.
При таквом стању ствари, основано се тужбом захтева утврђење права својине на непокретностима описаним у чињеничном утврђењу и изреци пресуде. То право проистиче из чињенице дугогодишње државине ових непокретности, квалификоване како законитошћу, тако и савесношћу (правног претходника) тужиље. Тако, закључак о законитости државине у конкретном случају проистиче из чињенице да је право на државину предметних непокретности правни претходник тужиље стекао на основу овереног купопродајног уговора који је у целости извршио. Околност, да продавац наводно није био искључиви власник непокретности у тренутку закључења уговора не утиче на закључак о законитости државине узукапијента. Ово стога што у оригинерном систему стицања није од одлучујућег утицаја да ли је држалац закључио правни посао са власником и да ли је тај правни посао, према објективном праву, из тог разлога уопште подобан да доведе до преноса права које се њиме прометује (у конкретном случају права својине). За разлику од деривативног система стицања права својине, прометовано право у оригинерном систему стицалац не црпи из права свог ауктора већ га заснива на чињеници државине одређеног квалитета и трајања. Штавише, суштина одржаја као правног института делом се огледа и у правом признатој могућности да под одређеним условима стицалац стекне више права него што је његов правни претходник имао. Битно је само да држалац оправдано верује да је власник при чему се такво уверење претпоставља.
Мора се узети у обзир и то да тужени и њихови правни претходници неспорно нису користили никаква правна средства ради заштите права за која тврде да им припадају и да на тај начин нису дезавуисали савесност држаоца, те уједно прекинули време потребно за стицање права својине одржајем.
Но, независно од правила која регулишу стицање права својине одржајем не сме се изгубити из вида да је на земљишту које је било предмет купопродаје, правни претходник тужиље изградио описани објекат. Ради се о зиданој и покривеној непокретности која се очигледно може уподобити објекту у смислу члана 1. Закона о планирању и изградњи, односно члана 24. Закона о основама својинскоправних односа. Наиме, из цитираних материјалноправних одредаба произлази да чак и несавестан градитељ може стећи право својине на грађевинском објекту и туђем земљишту уколико власник земљишта или његов правни следбеник (универзални или сингуларни) није реаговао на одговарајући начин у року од три године од дана завршетка изградње грађевинског објекта. Тачније, истеком наведеног рока начелно право савесног власника земљишта да оптира између захтева за рушење објекта, захтева да му изграђени објекат припадне у својину и захтева за исплату тржишне вредности земљишта ограничава се искључиво на последњу опцију, независно од његове савесности. То значи да се истеком трогодишњег рока у којем власник земљишта није остварио право наведеног избора, несавесност градитеља конвалидира, а затечено стање консолидује утолико што се објекат више не може порушити, нити може припасти у својину власнику земљишта, већ искључиво градитељу без обзира на његову иницијалну несавесност. Реч је о искључиво објективном року, код кога није од утицаја сазнање власника земљишта о тренутку окончања градње.
Примењено на околности конкретног случаја, наведено значи да је истеком три године од довршетка изградње описаног објекта правни претходник тужиље стекао право својине на том објекту, као и земљишту потребном за његову редовну употребу, без обзира на то да ли је његово уверење да гради на свом земљишту било оправдано или не, те независно од тога да ли су тужени знали за градњу. У исто време, наведене околности одричу могућност да тужени (п)остану власници описаног земљишта и објекта који је на њему у међувремену изграђен.
(Пресуда Вишег суда у Новом Саду, пословни број П 341/21 од 20.06.2023. године, потврђена пресудом Апелационог суда посл. бр. Гж 2508/23 од 04.04.2024. године)
Сентенцу саставио Марко Прентовић, судија Вишег суда у Новом Саду
